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Voyage dans l'immobilier de prestige A Monaco, tout est exceptionnel. L’immobilier
de prestige y est encore plus exceptionnel qu’ailleurs : plus luxe, plus
sûr, plus cher. Après un fantastique engouement dans
les années 80, les clients aujourd’hui se font rares et moins pressés.
Mais les atouts de Monaco reviendront à la mode un jour : où,
ailleurs dans le monde, peut-on sortir de chez soi avec un million en poche
pour aller - à pied - jouer au Casino ?
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| “Sur la Côte d’Azur, le grand luxe existe
à Monaco et sur la Croisette à Cannes, c’est tout”
affirme Jacques Petit, attaché commercial du groupe FRADIM. Mais
c’est à Monaco seulement qu’on trouve le top du top.
Comment définir le “grand luxe” monégasque ? La règle d’or de tout agent immobilier, à savoir l’emplacement, n’a ici que peu de valeur : “c’est la hauteur qui garantit la pérennité de la vue” pour Claude Mimet, directeur commercial de Dumez Immobilier. Et la vue fait le prix. Peu importe le quartier ? Quand même pas : le quartier le plus prestigieux, c’est le Carré d’Or autour de la place du Casino, encore appelé en toute simplicité “le centre” par les initiés. Ensuite, les prix baissent de 10 à 15% quand on s’éloigne vers l’est et vers l’ouest. Fontvieille connait une décôte supplémentaire à cause de son accès obligé par un tunnel, entrée certes pas très noble - même si le Seaside Plaza, fleuron de Fontvieille (à droite), mérite bien le qualificatif de “prestigieux”. |
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Bien sûr, le B-A BA du luxe se décline
en marbres et bois précieux omniprésents, chaque chambre
possédant sa salle de bain privative, piscine et jardin obligatoires.
Sans oublier l’atout Numéro Un, la Sécurité. Un coffre-fort dissimulé dans un placard, dans un appartement surveillé par une caméra, elle-même reliée à un poste de gardiennage, lui-même relié directement à la police monégasque, sans doute la plus efficace au monde. Voila le comble du luxe, ambiance un tantinet “parano” incluse ! Quant aux prix - évidemment hors de prix - ils se murmurent ou bien ils s’affichent dans les journaux : 113 millions pour une villa au Prince de Galles, 110.000 francs le mètre carré l’appartement à l’Hôtel de Rome … Trop tard, tout est vendu. Mais visitons ensemble les plus beaux appartements. |
| Evanouies, les glorieuses années
80 …
Un secteur immobilier passé ces dernières années de 30% à 15% des recettes de l’Etat (par le biais de la TVA), c’était bel et bien un signe de crise dans le milieu des années 90. Ne restait plus aux professionnels que le souvenir nostalgique des plus-values exceptionnelles : jusqu’à 3500% entre les années 1960 et 90. Depuis l’époque de la guerre du Golfe (1991), les transactions diminuaient, se faisant de plus en plus lentement, en trois mois voire un an au lieu de dix jours. L’année 95 avait très mal commencé : “le marché est très calme, pour ne pas dire morose” selon les termes très modérés de Raoul Boni, président de la Chambre Immobilière. Les prix étaient en baisse dans la location, on négociait ferme dans la vente - quand on avait la chance d’avoir un client. Le marché était malade. Du moins pour le court terme. Car, comme le faisait remarquer Claude Mimet : “la rareté des produits soutient le marché quand les transactions faiblissent et dès qu’elles repartent, les prix s’envolent. Une rareté gage de plus-value pour l’avenir.” |
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Evanouies, les glorieuses années 80
où on achetait un appartement à 8 millions par téléphone.
Sans même l’avoir visité :
- “Au début des années 1980, confirme Jacques Petit, j’ai fait sur un seul mois 27 ventes en 25 jours ouvrables. C’est bien simple, j’étais chez le notaire tous les après midi !” Jacques Petit sait de quoi il parle : attaché depuis 15 ans à la FRADIM, société spécialisée dans l’immobilier de prestige, il a participé à la commercialisation du Parc St Roman puis du Monte Carlo Palace. Deux programmes de grand luxe qui se sont très vite et très bien vendus. Le Monte Carlo Palace par exemple (80.000 francs le mètre carré) fut mis en vente en 1988. Entièrement vendu fin 1992, il comptait encore à cette date une liste d’attente. |
| Les Villas del Sole, sur le Boulevard d’Italie,
commercialisées depuis mars 1993, ont mis plus de temps à
se vendre. En moyenne, il fallait "100 visites pour une vente. Contre 10
visites il y a dix ans !”
Commercialisé par Dumez Immobilier, le Seaside Plaza, le "top du top" du quartier de Fontvieille, à 65.000 francs le mètre carré, a également connu quelques ratés. Selon Claude Mimet, “les deux premières années, en 1990 et 91, nous avons vendu 50% du lot. Puis les ventes ont stagné. C’est un reflet de la crise qu'a subi même le haut de gamme.” Dumez Immobilier, filiale de la Lyonnaise des Eaux - 90 sociétés, 100 milliards de CA - s’accordait deux années supplémentaires pour achever la commercialisation. Au delà, la rentabilité serait moins bonne. Mais qu’on se rassure : “Spirit of Riviera”, une des trois mirifiques villas sur le toit du Seaside a été achetée par une société russe : 1700 mètres carrés terrasses comprises à un prix non communiqué mais voisin des 100 millions de francs. Le cas de la Résidence du Métropole est par contre atypique. Mise en vente depuis 1990, elle a vu défiler les acheteurs italiens - jusqu’à la chute de la lire et l’opération “mani pulite” ainsi qu’un Saoudien qui acheta d’un coup 8 appartements. Après un passage à vide en 1993-94, où rien ne s’est vendu, le propriétaire, Nabil Boustany prend la décision de louer. Pour ne pas laisser les appartements inhabités et empocher au moins quelques loyers. |
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Depuis janvier 95, alors que partout le marché
stagne, la machine se remet en route pour le Métropole. Seront vendus
successivement un 2 pièces à 7 millions - sur l’arrière
- puis en juin, l’affaire du siècle à 180 millions
: le plus cher des appartements du Métropole - et sans doute du
monde … après un an de transactions avec l’heureux propriétaire,
un industriel néerlandais. Qui, dans la foulée, a acheté
également 13 appartements groupés ainsi que 12 parkings.
Par ailleurs, les locations démarrent, surtout grâce aux Anglo-saxons
(Allemands en tête).
Motivation numéro un : la sécurité Le client du grand luxe ne marchande pas, “il est trop distingué pour ça” selon les termes d’un connaisseur. Quelle est sa nationalité ? Parfois Arabe - jusqu’à la guerre du Golfe. Souvent Italien - jusqu’à la chute de la lire. Aujourd’hui plutôt originaire d’Europe du Nord. La clientèle du Seaside en donne une photographie parfaite : un tiers d’Italiens, un tiers de capitaux arabes qui ont acheté des étages entiers, un tiers d’Européens du Nord aux monnaies fortes (Suisses, Allemands, Hollandais) et quand même 10% de Français. |
| Investir
dans la pierre monégasque?
Selon l’analyse de Claude Mimet (Dumez), “le
client achète pour placer son argent (25%) et même
pour spéculer (25%) mais aussi pour habiter, au moins quelques mois
par an (50%)”. Souvent, on achète un pied à terre ici, tout
en travaillant à l’étranger. Parfois en vue de la retraite.
Attiré par l’absence de droits de succession mais surtout pour des
raisons de sécurité. Pour Jacques Petit (FRADIM), la
motivation est “à 20% fiscale et à 80% pour la sécurité
des biens et des personnes”. La preuve : la première chose que cherche
à savoir le client c’est “est-ce qu’on peut tirer sur la fenêtre
?” Ensuite, il vérifie les dispositifs de sécurité.
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Le top du top : aller jouer au Casino … à pied ! |
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