Monaco et ses voisins Longtemps considérées comme la “ceinture rouge” de Monaco, les communes limitrophes montent en gamme. La loi 1235 monégasque n’arrange rien, faisant flamber les prix et obligeant les petits salariés à s’exiler de plus en plus loin … Qui pourtant travaillent en Principauté à 80 % ! Penchons-nous sur les soucis de ces “communes limitrophes”, en commençant par Beausoleil (cliquez sur les images pour les agrandir).

Avec une densité de population la plus élevée au monde (16.680 habitants par kilomètre carré), la Principauté cherche depuis longtemps à repousser ses frontières : construire en hauteur, gagner du terrain sur la mer. Et acheter des terrains aux portes de Monaco. C’est ce que fait l’État par l’intermédiaire de sa Société Immobilière Domaniale, dans le but de construire des logements sociaux pour loger les agents de l’État (le plus souvent français). Plusieurs centaines de logements ont été ainsi achetées sur les communes de Beausoleil, Cap d’Ail et même La Turbie.
Mais si les communes voisines sont depuis longtemps des pourvoyeuses de logements pour les actifs de la Principauté, le phénomène est en train de s’amplifier du fait de la loi 1235 de décembre 2000, qui libéralise progressivement le prix des loyers des appartements construits avant 1947 (au nombre d’environ 2000 sur les 18.000 du parc immobilier).
Comme s’en inquiétait récemment l’Express (août 2001), Monaco devient “trop cher pour les Français”, qui ne sont plus que 10.000 aujourd'hui (soit moins de 32%) à résider en Principauté, derrière les Italiens.

Les communes limitrophes sont les cités dortoirs de Monaco
 

Monaco et  ses communes limitrophes ont un point commun : l’absence de foncier. C’est le problème numéro Un, si ce n’est le seul, celui dont tous les autres découlent. A Menton, comme le constate Jean-Claude Guibal, son député-maire, “outre une géographie et une géologie difficiles (le grès de Menton étant peu stable), la ville est coincée entre le Plan de prévision des risques naturels, qui depuis 1996, a supprimé la moitié des terrains constructibles (en modifiant le POS) et la loi Littoral qui protège jusqu’aux collines !” Cependant, depuis les lois Deferre de décentralisation (1991), les maires ont le pouvoir de modifier les POS et d’utiliser ces outils efficaces que sont les ZAC ou autres PAE. Autant de moyens leur permettant de demander à un aménageur des compensations financières.

Moyens que les maires se sont empressés de saisir dans les décennies précédentes, au risque d’être qualifiés de “bétonneurs”, tel Gérard Spinelli à Beausoleil. En butte aux écolos et autres associations de défense, et surtout battus aux élections, ils ont laissé la place à des successeurs devenus plus scrupuleux, accordant par exemple moins facilement les permis de construire. Reste que le problème du manque foncier n’en est que plus criant. D’où le prix élevé de la moindre parcelle mal foutue : à Beausoleil, un terrain de 1500 mètres carrés a été acheté récemment 2,5 millions de francs par des promoteurs italiens. Conséquence évidente du prix du terrain, les immeubles neufs offrent de belles prestations … qui se paient chères. Un cercle vicieux dont il est difficile de sortir.

Beausoleil, Montmartre de la Côte d’Azur
 
 

Malgré son nom enchanteur, Beausoleil concentre les handicaps : c’est une des plus petites communes de France (270 hectares) pour 12.722 habitants recensés, dont 4500 travaillent en Principauté, soit près de 80% des actifs. Pas de littoral ni d’attraction touristique, si ce n’est quelques villas avec des frises “Belle Époque”. Seulement deux résidences de loisirs (Pierre et Vacances, 130 appartements et Vacantel, 87 appartements … même si une troisième est en projet) et six petits hôtels, le plus grand possédant 39 chambres. Pas de zone d’activité, très peu d’entreprises : le premier employeur de Beausoleil, n’est autre que la commune (350 personnes dont 200 fonctionnaires). Plus aucune réserve foncière pour la Commune et un marché immobilier extrêmement restreint : quasiment aucune location, les petits salaires étant obligés de s’exiler jusqu’à Sospel ou en Italie - même les agents municipaux, dont 20% seulement se logent sur la commune, d’où découle d’ailleurs un problème de recrutement. Il est vrai, comme le remarque justement Robert Vial, qu’avec le Casino à ses pieds, la ville de Beausoleil ne peut pas être bon marché. Enfin, une pénurie grave de logements sociaux (9% actuellement, il en manque 700 !) qui pose encore un dernier souci : depuis la loi Gayssot obligeant à construire 20% de logements sociaux sur une commune, Beausoleil est contrainte de … payer  700.000 francs de pénalités par an !

Moins “bétonneur”, le nouveau maire se veut à l’écoute

Lors de ses deux mandats de maire, Gérard Spinelli aura marqué d’une forte empreinte la commune de Beausoleil : sa “politique d’urbanisme volontariste”  lors de son premier mandat, aura permis de financer un théâtre, une crèche et un collège, de réhabiliter plusieurs immeubles HLM, d’aménager des squares, de refaire la voirie et de planter des arbres.
Réélu en 1995, Gérard Spinelli s’adapte aux désirs de ses électeurs en diminuant quelque peu les grands chantiers : en revanche, il crée le parc paysager de Grima, met en place des zones de protection du patrimoine ou subventionne le ravalement de façades.
Adulé par les uns et haï par les autres, ayant essuyé plusieurs plaintes en justice de ses opposants, Gérard Spinelli laisse en mars 2001, la place à Robert Vial.
 
 

Élu SE (sans étiquette), Robert Vial opte pour une politique de proximité prenant en compte “le cadre de vie et l’environnement”, pour rompre avec la gestion flamboyante de son prédécesseur - un audit ayant conclu à “des dépenses de gestion qui s’envolent et des perspectives pessimistes”. Conseiller municipal depuis 25 ans, le nouveau maire se veut  “à l’écoute” : - “Nous allons construire en priorité une école primaire et maternelle dans les trois ans ainsi qu’une maison de retraite et reloger les policiers municipaux”. La saturation des écoles existantes est la préoccupation principale de Patricia Gotrand, 1er Adjoint au Maire, qui se heurte à l’absence de terrain, même si la Ville cherche actuellement à en préempter un. En projet également un centre culturel pour regrouper les écoles de musique, de danse, de théâtre … et la construction d’un centre de loisir sans hébergement pour les groupes scolaires, en annexe au stade André Vanco.

La Crémaillère : un terrain vague vieux de 20 ans !

En frontière nord de Monaco, juste dans l’axe du Casino, s’étend depuis bientôt 20 ans un terrain vague entouré de palissades, aujourd’hui envahi par les herbes folles.
Acheté au début des années 80 par un promoteur italien (Gian Carlo Casaccia et sa société SCI Jasmin), ce terrain fera couler beaucoup d’encre.
Après une révision du POS pour construire et de nombreux projets d’architectes (dont l’un comportait deux tours de 112 mètres), après contestations de la part du préfet des AM ou des écologistes et au final annulation du permis de construire, le projet des “tours infernales” de la Crémaillère a été enterré par le Conseil d’État.
Aujourd’hui, le nouveau POS, modifié fin mars, passe de 50.000 à 30.000 mètres carrés SHON, obligeant d’aligner les constructions sur les immeubles alentours de la Commune. Reste au propriétaire de trouver un nouveau promoteur …
Robert Vial, qui s’est beaucoup battu contre les “tours”, se réjouit de bientôt  “fournir à la collectivité un espace culturel, des commerces, un hôtel quatre étoiles avec au moins 500 chambres, 1500 places de parking. Nous allons revoir le plan de circulation, établir des zones piétonnes … Nous voulons un projet humain. Le tout béton est banni, il y en a assez”.

Un Montmartre de la Cote d’Azur à 25.000 francs le mètre carré

“Véritable Montmartre de la Côte d'Azur”, Beausoleil égrène ses escaliers bordés de maisons … l’architecture d'influence italienne est ponctuée par 3500 très beaux jardins particuliers et 10 jardins municipaux.”
C’est ainsi que Riviera Sun Villa vend Beausoleil sur internet. Cette agence immobilière propose une  “propriété du début du siècle rénovée avec sauna, hammam, piscine à débordement, garage 4 voitures pour 28 millions de francs (notons au passage que les professionnels de l’immobilier en sont restés au franc).
L’ancienne “banlieue rouge” de Monaco deviendrait-elle up to date ? La réponse est oui quand on sait que le prix du neuf tourne autour de 25.000 francs en moyenne le mètre carré. Exemple : un 40 mètres carrés sans garage au “Paradiso” à un million de francs (et le garage seul à 150.000 francs).
 

C’est ce que nous confirme Alain Concille, responsable de Laforêt Immobilier (groupe Vendôme Rome-Auguste Thouard, 390 franchisés en France) :  “4 acheteurs sur 5 sont … monégasques (ou du moins cadres salariés à Monaco) et c’est vrai de plus en plus, depuis la libération des prix des loyers en Principauté. Le reste de ma clientèle est composé … d’Italiens. C’est bien simple, les gens d’ici ne peuvent pas acheter .” Par contre, s’ils ont la chance d’être propriétaires, ils seront tentés de vendre avec des “ambitions démesurées”, comme ce deux pièces en sous-sol où tout était à refaire proposé à … 650.000 francs ! Si l’agence Laforêt ne propose pas de biens à la locations (le marché étant quasiment inexistant, fonctionnant seulement par le bouche à oreille, selon Alain Concille), elle possède de plus un éventail de produits limités : quelques villas (20%), le reste se composant d’appartements anciens du centre-ville sans garage ni ascenseurs ou alors situés dans les immeubles neufs de la périphérie, dont les promoteurs sont le plus souvent italiens … et d’ailleurs conçus pour les Italiens.

Alain Concille peut malgré tout se vanter de “vendre en 5 visites seulement” grâce à la parfaite informatisation de son agence (un logiciel-maison offre une visite virtuelle de chaque bien).
L’agence Laforêt, bien que d’implantation récente (novembre 2001), possède déjà un gros fichier grâce à un énorme travail de prospection “à la source” :  près de 65 produits disponibles à la vente pour un fichier de … 135 acheteurs. Soit deux fois plus de demandes que d’offres : une bonne indication de l’orientation du marché immobilier.
 

Une commerçante heureuse à Beausoleil Janine Acouri, Égyptienne mariée à un Libanais, est une des (rares) résidentes monégasques propriétaire d’une boutique … à Beausoleil, depuis son rachat de la boutique Jeannette, spécialisée dans la lingerie fine, du boulevard de la République, juste en face de la Mairie. Ravie d’être à Beausoleil, elle ne tarit pas d’éloge sur l’embellissement de la ville faite sous le précédent maire Gérard Spinelli : “il a su insuffler un air de modernité”. Et de citer “les rues bordées de palmiers et les lampadaires”, “les trottoirs et autres bacs à fleurs … décorés de motifs déclinés sur le thème du Roi Soleil”. Même si elle reconnaît que Beausoleil n’est que la cité-dortoir de Monaco (et ses petits commerces promis à peu d’avenir), elle se dit “attachée corps et âme” à sa boutique, surtout à cause du rapport amical qu’elle entretient depuis 12 ans avec sa clientèle, s’émerveillant de recevoir moultes cadeaux et cartes de voeux à Noël : “les gens sont ici touchants de gentillesse, fidèles et attentionnés”. Elle se réjouit également de la rénovation du Théâtre Michel Daner, où l’on peut écouter des conférences (Eric de Montgolfier est venu récemment) sans oublier la très dynamique Université dans la Ville. Très appréciés également la ravissante place devant l’Hôtel de Ville et les 215 emplacements de parkings avec une heure de franchise de stationnement sur le boulevard de la République.            Florence CANARELLI