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LE BAIL COMMERCIAL : UN CONTRAT CAPITAL !

Je souhaite créer un commerce et le propriétaire des locaux où je voudrais m'installer et en qui j'ai toute confiance m'a parlé d'un bail commercial. De quoi s'agit-il ?

En qualité de commerçant vous devez être immatriculé au registre du commerce et des sociétés et puisque vous exploiterez un fonds de commerce vous appartenant vous bénéficierez obligatoirement d'un bail spécial appelé bail commercial. Il devra être conforme à plusieurs règles juridiques obligatoires destinées à vous protéger, ou plus exactement à protéger votre entreprise.

Pouvez-vous être plus précis sur ces règles ?

Tout d'abord, le bail commercial devra être d'une durée minimale de neuf ans. Vous pourrez théoriquement y mettre fin tous les trois ans, mais pas le propriétaire. Le loyer de départ est fixé librement et d'un commun accord entre propriétaire et locataire. Il ne peut être révisé que tous les trois ans mais peut subir une indexation annuelle. A la fin du bail vous aurez droit au renouvellement de votre bail pour la même durée et le nouveau loyer sera plafonné. En outre, la loi vous autorise à céder librement selon l'activité prévue au contrat, votre fonds de commerce à votre successeur avec le droit au bail qui y est attaché. Le bail commercial est un contrat "sur mesure" et non un contrat-type. Pensez aussi aux clauses concernant les travaux, les charges, la répartition de la taxe foncière, etc.

Signer un bail commercial est-il obligatoire ?

Dans votre cas je pense que oui, mais il existe des locations qui échappent à ces règles. Il s'agit de la location de moins de deux ans (bail précaire) ou de la location saisonnière, par exemple. Le bail est alors conclu selon les règles du Code civil, beaucoup plus souples que celles du statut des baux commerciaux.

Quand le propriétaire peut-il reprendre les lieux ?

Le bail commercial protège si bien le locataire que dans certains cas on parle de "propriété commerciale". Les cas dans lesquels le propriétaire peut refuser un nouveau bail sont limités : construction, reconstruction, habitation personnelle si les lieux comportent un logement, démolition ou motif grave et légitime. Ainsi, en cas de non paiement du loyer, avec un bail notarié contenant une clause résolutoire le propriétaire pourra agir rapidement et efficacement. En cours de bail ces cas sont encore plus limités, mais dans tous les cas, sauf faute grave de sa part, le locataire doit recevoir une indemnité représentant la valeur de son fonds ou de son droit au bail.

Que me conseillez-vous de faire avant de signer avec le propriétaire avec lequel je suis en très bons termes ?

Si le bail est bien rédigé dès le départ vous conserverez de bonnes relations avec le propriétaire des lieux. Partez du bon pied et prenez contact avec votre notaire, le sien ou même les deux, pour faire étudier votre cas particulier avec soin. Vous l'avez compris, les règles de location des locaux commerciaux sont nombreuses et complexes. Il faut veiller à respecter l'équilibre entre les intérêts du propriétaire des murs et ceux de l'entreprise. Ne risquez pas un désaccord ou pire un procès à l'avenir. Les questions à régler sont importantes : loyer, révision, indexation, activités permises ou interdites, charge des travaux, etc. Le notaire, spécialiste de ces questions, vous apportera en plus les avantages incomparables de l'acte authentique.

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